Покупка квартиры на стадии строительства – личный опыт

В этом году гора наконец-то родила мышь – я купила квартиру на стадии строительства. Поясню для несведущих за подводные камни покупки квартиры на котловане.

Во-первых, определитесь, для чего вам нужна квартира, что вы от нее хотите. Я преследовала несколько целей:

а) чтоб можно было в ней жить в случае чего

б) чтоб всегда можно было выгодно сдать

в) чтоб можно было быстро продать и нажиться

Таким образом, выбираемая мной квартира должна была соответвовать максимальному числу критериев.

1) Максимальная транспортная доступность

2)  Высокий коэффицент ренты

3)  Очень низкая цена по сравнению с построенными аналогами

4) Надежность затройщика

5) Развитая инфрастурктура

Для меня было очевидно, что квартира в Москве – затея изначально нерентабельная, надо смотреть ближнее Подмосковье. Начала я подбор с поиска самых дешевых вариантов. Хотя нет. Начала с консультаций с умными людьми, которые мне посоветовали эти самые дешевые объекты.  Удивительно, но нашелся подхдящий объект довольно быстро.

Съездив посмотреть, я высянила, что купить квартиру в 10 км от МКАД за 2 миллиона рублей, и даже за 1,2 можно, но это будет такая дыра, что к квартире сразу должен покупаться внедорожник. Парадоксально, но по транспортной доступности некоторые новостройки в Раменском лучше, чем новостройки в Люберецком районе.

Не ведитесь на район, когда покупаете, всегда смотрите место.

Что я конкретно смотрела:

а) ЖК “Марусино-3″, Люберецкий район

Затройщик “Старкт” уже построил два комплекса, каркас стоит, сдача в конце 2014. Однушка 33 метра чуть больше 2 млн рублей, реально 10км до МКАД. Все хорошо, но есть два существеных минуса: это пятиэтажки, и дорога туда выглядит так, как будто вы попали в какую-нибудь Тамбовскую область, где, как в песне Слепакова, выделили на строительство дороги 5 миллионов баксов, а построили за 14 тысяч рублей. То есть, Москва рядом, но ехать до нее два дня на собачьей упряжке. Материал – монолит-кирпич. Сдается с бюджетной отделкой.

б) ЖК “Заречный”. Расположен ровно там же в Люберецком районе.

Первый проект этого застройщика, но каркасы уже стоят. Можно не сомневаться, что достроят. Материал – какая-то там обкладка, но клятвенно уверяют, что лучше монолита. Цены, этажность – все тоже.  Сдается с бюджетной отделкой. Отклонен по причине все той же транспортной доступности.

в) ЖК “Кореневский Форт”, другое место, но тоже Люберецкий район.

Ценники от миллиона двести за однокомнатную студию двадцать с чем-то метров. Я посмотрела на карте, мне все стало понятно, я  даже туда не поехала. Это трехэтажки.  Сдача в начале 15го года.

г) ЖК “Березовая Роща”, Раменское

Туда я тоже не поехала, внимательно изучив карту и поняв, что даже от 47го километра (дыра среди дыр) пилить и пилить. Трехэтажки. На сайте у них на момент просмотра было какое-то очень мутное разрещение на строительство – чуть ли не частных домов. Я с подозрением отношусь ко всему малоэтажному. Цены там начинались аж от 800 тысяч рублей за однокомнатную студию, но эти совсему уж маломерки и быстро ушли, сейчас миллион с чем-то только есть.

д) ЖК “Раменский“, очевидное Раменское очевидно.

Комплекс удобно расположен (если расположение в 40 минутах от Выхино вообще можно считать удобным) и я его видела уже давно, но в интернете есть форум каких-то там недовольных дольщиков.  Я его почитала и так и не разобралась, чем они недовольны – по ходу, хотели квартиры с отделкой по цене без отделки и еще чтоб коммуналку не платить. В любом случае, сомнительный объект по цене 1650к за однушку я отбросила.

Сравнив несколько предложений, я пришла к выводу, что за такие деньги квартиру с нормальной транспортной доступностью не купишь, надо смотреть дороже.

ЖК “Академический” в Люберцах презентовал себя сам – мне даже не понадобилась беседа с менеджером, решение было принято только на остновании внешнего вида дома и цены. Дом 25 этажный, монолит-кирпич, уже почти построен – а значит, будет закончен. Студия 30 метров обошлась мне со всеми скрытыми доплатами в 2850к. Сдача – конец 2013 года. До электрички две митуты пешком, от электрички до нового метро “Лермонтовский проспект” – 5 минут, итого 7 минут от метро. Это лучше, чем в некоторых районах Москвы. Сдавать такую квартиру за 25 тысяч – не проблема, плюс год экономии на времени строительства.

Итак, как происходит покупка квартиры на стадии строитльства?

Подписываете 3 договора – на подбор, договор долевого строительва по 214 ФЗ, договор на регистрацию права собствености. Вносите стартовые 60 тысяч, приносите нотариальное согласие супруга (или заявление, что не в браке), оплачиваете пошлину 100 рублей, даете довренность на регистрацию договора.

Договор долевого строительства регистрируется в регпалате, в течении пяти дней оплачиваете квартиру. Когда дом будет сдан, оплачиваете последние 30 тысяч за регистриацию права собсьвенности и получаете ключи. Отделку с мебелью я оценила в 300 тысяч, итого рентная доходность 8%, через три года можно продать и не платить НДФЛ. На сегодня в построенном виде такая квартира стоила бы от 3700000 до 4000000.  Считаю, что это очень удачная консервативная инвестиция.

 

В принципе, вы легко найдете в интернете официальные сайты всех вышеперечисленных жилых комплексов, если на момент прочтения статьи все не распродано.

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

24 thoughts

  1. Если дом уже почти построен, нет гарантий, что он будет сдан(это я не к вашему случаю, а вообще). Была одна надежная и весьма известная фирма-застройщик в Питере, в нашем р-не построил дом суперкрутой и красивый. Дом уже был построен почти полностью, казалось бы, ничто не предвещало….. Оказалось, компания теперь банкрот, дом теперь – собственность одного из банков-кредиторов. Скандалище был страшный….. И много таких случаев я знаю

  2. А чем малоэтажки плохи? Я бы как раз предпочел жить именно в такой, среди зеленого района с небольшой плотностью населения, нежели в гигантском муравейнике на несколько тысяч человек, с постоянными проблемами с парковкой и транспортом.

  3. Малоэтажная застройка-это вряд ли монолит,скорее всего блоки-а это не радует.Это раз.Во-вторых,чем больше человек живет в доме-тем больше денег будет собираться на подъезд и придомовую территорию,а это плюс.В третьих-чем выше этажность-тем дешевле квартиры(выгоднее строить).Старая Купавна-это на восток,не доезжая г.Электросталь,в котором двушку можно взять за 2500000млн.р.Если была опечатка,и не Балашино,а Балашиха-то не дай Боже ни за какие деньги.Действительно дешево и действительно рядом совсем,но чтоб из нее выехать в час пик можно 1км ехать целый час-это раз.А во-вторых без влажной марлевой повязки на лице я проехать мимо Балашихи еще ни разу не смогла,..уж не знаю,что там за производство…

  4. А квартира в Москве-очень даже рентабельно.Обратите внимание на Южное Бутово!Квартиры от 3с чем-то млн.р.И это от метро в 2-10минутах ходьбы!

    1. давайте обратим )
      Вот только нет в Южном Бутово новостроек.. Вообще нет. Ни одной.
      Есть ЖК Новое Бутово (по факту Новая Москвы, мин 20 от метро пехом), есть ЖК Бунинский (тоже Новая Москва), от метро мин 15 пешком.
      Есть еще Бутово-Парк. Но это даже и не Москва… И до метро там мин 20 транспортом (если повезет)

  5. А теперь еще к вопросу про заморозку,долгострой и долевое…в Троицке(теперь это Новая Москва)есть дома…точнее их каркасы-призраки…Один из них Е-42 на ул.Текстильщиков.Ничто не предвещало беды и люди взяли кредиты,а кто-то где-то продал и вступил по 214ФЗ,а жили на сьемной.И было это аж в 2005-ом году!Застройщик обанкротился.Теперь другой.А цены то на стройматериалы поднялись…Вот и стоит он полностью застекленный,а строят его 5-8 “неславянских” друзей,в час по чайной ложке,как вы понимаете.А те люди до сих пор на частной живут…у них уж дети появились…в школу пошли…у кого уж по третьему дитю…

    1. Проконсультируйте меня, пожалуйста! Я хотела бы купить квартиру-студию от Нома Дом в ж/к “Радуга” в Раменском районе площадью 26-27м2 в 3-х этажном доме с муниципальной отделкой.
      Цель- использовать ее как дачу для отдыха,, я живу в Москве по этой ветке ж/д и было бы удобно добираться.
      Что собой представляет этот ЖК и есть ли о нем плохие отзывы? Какие могут быть “подводные камни”?
      Где об этом узнать?
      Как далеко дом от станции Радуга?
      Какая там природа? Какой лес и озеро-речка? Свалки и прочие безобразия? (Конечно, поеду потом сама посмотрю, но вдруг кто-то знает?)
      Надо ли нанимать риэлтора или фирму, чтоб все проверили и сколько это стоит?
      Где получить сведения, какие должны быть в наличии документы и разрешения.
      Буду очень благодарна за советы и информацию…

      1. Я так понимаю, речь про этот ЖК http://sdelkishop.ru/kvartirivbronnicahprodaja ?
        Раньше про него не слышала, могу только прокомментировать местность. Бронницы – это не Раменское, это очень далеко и вообще нет никакой инфраструктуры. Ближайшее озеро на Белоозерской (чистое, хорошее), есть еще Москва-река, но я бы не стала туда без скафандра заходить. Так далеко покупают разве что понаехи ради прописки, а использовать клетушку как дачу – ну не знаю, мне кажется, ощущения дачи не будет

      2. Без риелтора брать новостройку можно, но договор советую отнести в юридическую консультацию, прежде чем подписывать. Если по 214 – вопросов нет, все често. Если нет – могут построить, могут не построить. Посмотрите, на какой стадии здание и что было построено застройщиком до этого.

        1. Большое Вам спасибо!
          Не могли бы Вы уточнить: Белозерская (где озеро)-это Белозерск 63км по Рязанской жд или улица в районе ст Радуга?
          От квартиры мне добираться до Радуги -45минут. до Белозерск-1час и5 минут.
          Дача нам не нужна. тк некому заниматься стройкой-содержанием,нет склонности к садово-огородным делам и денег, чтоб нанимать кого-то все это содержать в порядке.
          Я человек не молодой, пенсионного возраста, но работаю, на работе -вольный режим и, в основном, работаю дома
          Но хочется иметь место, где можно “перекантоваться” ночью, вывезти погулять и покупаться внучку, бабушку или мужа, а самой посидеть поработать на ноутбуке. Если надо- приехать в “контору” в Москве.
          Погулять летом, осенью,, зимой покататься на лыжах.
          Если Вы знаете этот район. может что-то посоветуете, учитывая цели этой покупки? Или где можно в интернете найти информацию.
          Или все мои идеи в этом направлении ” маниловщина” несведущего человека?
          Вы очень четко и здорово сформулировали, цели и последовательность Ваших действий при покупке квартиры! (Особенно удивительно- от такой молодой и красивой девушки…) Мне было очень интересно и полезно, поэтому я к Вам и обратилась с вопросами.
          Удачи Вам и большое спасибо!

          1. посмотрите квартиры в Старой Купавне от Роскомстроя. Немного дороже, но ближе к Москве, озер много.

          2. В старой купавне не так дорого стоит сотка земли, чтобы покупать квартиру. Там же огромные площади под частный сектор, можно купить сотки 4-5, поставить дом и душой хорошеть.

  6. приглашаю всех, кто хочет вернуть свои деньги, собраться вместе и коллективно подать в суд, обратиться в телевидение пока не поздно, пока банкротом он себя не объявил, первый раз я проиграл суд, думаю, он и судью кормит и прокуратуру, потому, что ни претензия, не жалоба результата не дали. Мой телефон 89163430626 зовут меня Нарек, надо попробовать всё…

  7. Бесплатная оценка вашей квартиры по телефону http://best-realty.directiv.ru/prodat

    Продадим вашу квартиру, комнату или долю в квартире. Работая с компанией Бест-Недвижимость вы получаете быстрый подбор покупателя из нашей базы в более, чем 2500 клиентов, бесплатную оценку вашей недвижимости по телефону, открытую комиссию 3%. С нами вы всегда знаете реальную стоимость, за которую продается ваша недвижимость. А профессионал наших юристов гарантирует юридическую чистоту сделки.

    Бест-Недвижимость – это 22 года работы и более 2000 закрытых сделок в год.

    телефон: +7 (495) 981-67-10

    Представитель клиента – Владимир

    График работы: круглосуточно

  8. alisaslut, расскажите, за сколько удается сейчас сдавать вашу студию, легко ли было найти квртирантов?

    1. дом сдали позже, чем обещали, но до крайнего срока договора. отделка тоже дольше, чем обещали. Сейчас только ремонт заканчивается

  9. А что вы можете сказать про ЖК “Новое Измайлово-2″?
    Квартиры по дешёвой цене, визуально всё красиво, хорошая аналитика, так в чём здесь подвох? На сайте написано, что всего 58 тысяч за квадрат.
    http://reforum.ru/novostroyki/mo-zhk-novoe-izmaylovo-2-1761
    Но вот насчёт сроков постройки я не уверен.

    1. не знаю этот проект, он новый. посмотрела карту, это аналог Марусино, где-то на границе Балашихи в лесу. Вы съедите, посмотрите стройку своими глазами, может там одна лесная тропа через болота вместо дороги.

  10. Здравствуйте! Кто-нибудь знает здесь любую информацию о постройке “Сабурово парк”:
    http://kaskad-n.ru/village/saburovo/
    Домики красивые, но на других сайтах частенько встречается нелицеприятная критика, хотя цена на домик явно выше средней. И что можете сказать про компанию “Каскад Недвижимость”? Стоит ли им доверять?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *