Сдача в аренду ипотечной квартиры. Работает ли эта схема в России?

Если отбросить всю воду, написанную в книгах Кийосаки серии “Богатый папа”, в сухом остатке останется только один реальный метод заработка, который он использовал: покупал недвижимость в ипотеку и сдавал в аренду. Это работало в США благодаря низким процентным ставкам. Но США и Россия – две большие разницы. Все хотят сдавать квартиру и не работать, а вот будет ли это работать в российских условиях? Давайте посчитаем!

Я сразу отбрасываю Москву, квартиры в Москве сдавать нерентабельно, они не отбиваются никогда. За цену однушки в Москве можно купить остров или жить в отеле всю жизнь. Для расчета мы возьмем ближнее Подмосковье в двух вариантах: новостройка и вторичка. Я посчитаю на реальном примере своей однокомнатной квартиры в Люберцах.

Новостройка:

С отделкой она мне обошлась в 3200. От момента подписания договора до получения денег от аренды я прождала 17 месяцев. Это упущенная выгода, ее надо прибавить к цене для объективного сравнения со вторичкой.

Сдаю я однушку за 30 минус коммуналка – 28 тысяч в месяц на руки получается. Таким образом, затраты на такую квартиру составляют примерно 3,7 миллиона рублей. Рентабельность сдачи при 100% времени в году в аренде и сохранении квартиры в хорошем состоянии (что технически сложно, но реализуемо) 9% годовых.

Вторичная недвижимость:

Хрущевки аналогичной площади с косметическим ремонтом можно найти за 3,6 млн. Будет подальше от метро, ну и плюс в хрущевке жить – совсем другое дело. Я не знаю, можно ли ее легко сдать – никогда не была в хрущевке, честно говоря. С учетом, что понаехов все-таки больше, чем квартир, предположим, что ее можно сдать почти за те же деньги, ну пусть за 26 тысяч. Рентабельность 8,5%.

В общем, варианты сопоставимы, разве что новостройку потом можно продать дороже и если покупать за кэш, то дешевле получается. Но вернемся к вопросу ипотеки.

Декларируемые банками в рекламе 9-10 процентов по ипотеке вам удастся получить только с белой стабильной зарплатой и поручителями, в общем случае 12% годовых – это минимум, который следует закладывать.

Вот что получается, если предположить, что добрый банк даст нам ипотеку без стартового взноса (чего никогда не будет)

ипотека с нулевым взносом

Как видите, даже если впрячься в кабалу на 25 лет, все равно надо больше десятки каждый месяц доставать из своего кармана и в итоге заплатить за 3 квартиры, купив одну. Сложный процент – он такой!

Попробуем от обратного, найдем минимальный стартовый взнос, чтобы выходить в ноль, сдавая ипотечную квартиру.

ипотека на 25 лет

Как видите, где-то миллион двести тысяч рублей надо вынуть из кармана, чтобы впрячься в кабалу на всю жизнь и получить однокомнатную квартиру в Подмосковье на выходе.

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

  • Квартира должна быть всегда сдана
  • Цены не должны падать
  • Понаехи должны более 20 лет аккуратно обращаться с вашим жильем, чтобы не пришлось делать ремонт
  • Цены на квартиры в Московском регионе не должны упасть, иначе все это глупо
  • У вас всегда должны быть в запасе деньги на случай непредвиденных обстоятельств

Все это напоминает историю про осла и султана, не находите? В общем, сама идея заманчивая, но не в Рашке, ребята, не в Рашке…

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

40 thoughts

  1. Знакомые на Алексеевской, знаешь недалеко от Останкино, 3 года назад взяли однушку за 6 лямов рублей. Рисковали правда, от дома был ещё один фундамент. В ипотеку обошлась бы за 7 плюс отделка, итого 8 лямов. Теперь сдают её за 30 тру в месяц. Если даже делать косметический ремонт раз в 5 лет, то можно отбить вложения и получить эту хату за 30 лет. Желающих снимать в таком районе однушку предостаточно.

      1. Ну хоть внукам! Ты то уже стареешь, сама говорила что теперь не прихотлива в содержании, а значит обойдёшься зарплатой мужа. А квартирой хоть детей или внуков порадуешь. Тебе только ради них остаётся жить.

      2. Алис, а ты где именно в Люберцах взяла? Хотя бы где к чему ближе – к Жулебино, Некрасовке или Томилино?

    1. А на наследство родителей рано надеешься. Сегодня выяснилось что они на нормальную работу уже не могут тебя устроить, а завтра что кроме тебя ещё несколько наследников.

  2. Ну учитывайте вы инфляцию. Прожил 7 лет в съёмной хате, за это время стоимость аренды выросла почти в 3 раза, стоимость самой квартиры тоже выросла хз во сколько раз. Для хозяев же ипотечные взносы не изменились бы (в моём случае это была бабкохата)

    1. а кто сказал, что цена всегда будет расти?
      с 2007-8 года, например. цена квартир в Москве упала. аренда если и подросла, то совсем чуть-чуть

      1. в Питере с 2005 по 2012 год аренда росла стабильно. Не вижу ни одной причины, почему она не должна расти дальше.

  3. Сдавать вообще не выгодно, было выгодно в 2000-е, сейчас уже нет. Зато можно покупать по цепочке несколько строящихся 1-кмн. квартир в относительно глубоком замкадье с ипотечной схемой. Причем есть застройщики, который дают рассрочку.
    Я вот заключил договор долевого участия в прошлом сентябре как только продажи открыли на 1,8 млн (однушка 39 кв.м. стадия начало стен), предоплата 900, и 900 нужно было заплатить до конца июня, в итоге заплатил 900 в конце июня, 16 июля подписал передаточный акт, и в конце августа получил свидетельство. Только продавать не буду, я ж себе купил, первое жилье. Я не инвестор, я только учусь. И так можно на 5-10 миллионов несколько квартир покупать с ипотекой 40/60%. Просто с ипотекой выгоднее – финансовый рычаг работает, можно еще одну лишнюю стройку держать, а то и две. Правда, много бумаг и инстанций получается, в Тай на ПМЖ не уехать. Думаю, что 15% доходность будет.
    Хотя все деньги в недвижку тоже вкладывать не стоит.

      1. Спрос на новые квартиры есть почти везде, потому плохого жилья еще много.
        Можно даже переуступку прав раньше сдачи сделать, вроде как еще выгоднее получается.

  4. Путинская, гниющая православная помойка скоторашка окончательно скатилась в унылое говно: проживающих за чертой бедности уже стало больше 18 миллионов (недавно было ещё только 15) и эти показатели занижены как минимум вдвое. Углубилось и расслоение общества.
    Обо всём этом на днях в Думе рассказал депутат Рашкин и открыто заявил, что если таковая тенденция продолжиться и дальше, то гражданской войны России по украинскому сценарию не избежать! Все приведённые им цифры уже почти достигли критической отметки за которой неизбежно следует смута.
    Короче – скоторашке по ходу дела п…ц. А тут ещё цена на нефть продолжает падать и бюджет пополнять нечем, и значит нечем проводить индексацию пенсий, зарплат бюджетников, поддерживать социальные программы.
    А народ в массе своей уже успел привыкнуть к зажиточному образу жизни – поездки в Турции-Тайланды, кредиты, машины, телевизоры-плазмы и всё такое. Народу вся эта хрень, что начала твориться вряд ли понравиться…

    1. Да что ж вам всем там в уши-то напели? В Украине революция не из-за бедности, и из-за того, что Янык нас не слушался и была опасность узурпации власти. Революция когда-нибудь обязательно возникнет в России. Может вырастет какое-нибудь умное поколение (как у нас), может просто “низы не хотят, верхи не могут”. В России нет легитимного способа смены власти и то, что за свои права никто не хочет бороться… ну народ такой, ладно, но “терпець урветься” ))) Я не верю в эволюционное развитие политической и общественной системы в России. Сам факт, что все косят от армии и никто не собирается погибать за Путина, факт, что незнакомые люди не улыбаются друг другу и не помогают, факт, что крут тот, кому законы не писаны – это приговор обществу. Встряска неизбежно произойдёт и переоценка ценностей. Жаль, что на это будет тяжело смотреть.

      1. Ну, если посмотреть и послушать на Ютубе некоторых сепаратистов того же Мотороллы, то складывается стойкое впечатление, что единственным побудительным мотивом заставившим их взять в руки оружие была бедность и безысходность вкупе с накопившейся злостью.

        1. Бедность и безысходность Мотороллы никак не связана с Украиной. Он – гражданин России :) Теперь уже почивший в бою с нашими “киборгами”.

          1. Так среди его дол…ёв много было местных, клюнувших на “рюзкэмир” и понадеявшихся, что банальной махновщиной можно наладить экономику.
            А разве Мотороллу уже утилизировали?

          2. На выходных говорили, что в очередном бою за донецкий аэрпорт ликвидировали и Мотороллу. В эту мясорубку почему-то лезет много их командиров. Может, уже и правда российских солдат отозвали.

      2. Лана, я ничего не имею против Украины, но революция там произошла во многом из-за бедности. Будь у украинцев столько нефти, сколько у россиян – революции бы скорее всего не было. Меньше было бы заинтересованных в революции лиц. Меньше людей пошли бы под пули. меньше было бы полностью отчаявшихся людей. Посмотри на ВВП на душу населения в России и в Украине. И не просто, а по паритету покупательной способности – то есть с учетом того, что “в Украине всё гораздо дешевле”. В России $14 800 на человека в год, в Украине $3 900. И мы не говорим про Питер и Москву, мы сравниваем Украину и Россию в целом, иначе соотношение было бы ещё более неравным. И это не потому что в России так всё хорошо, просто Украина одна из беднейших стран в мире. И дело здесь просто в том, что в России больше ресурсов, которые экспортируются заграницу. Всё банально. Ты веришь в некую “великую нацию украинцев”, которые умнее всех, лучше всех и так далее, но это не так. Все народы одинаковые. Нет плохих или хороших народов. И человек по своей природе слаб – мало кто задумывается на несколько ходов вперед, если деньги есть сейчас. Будут деньги – к сожалению большинству будет наплевать сколько воруют, кто ворует и так далее, и к чему это “когда-то там” приведет. Кстати от того, что возник такой конфликт между Россией и Украиной проиграют больше всего именно обе эти страны, потому что являются крупными торговыми партнерами. К сожалению хорошего в ближайшее время будет мало в России и в Украине, если не будет диалога. А я думаю его не будет в итоге. Конфликт будет только нарастать. И санкции против России будут только нарастать. В России принимаются решения не самыми умными людьми, а самыми лояльными президенту, который боится потерять власть и потом за коррупцию сесть за решетку. Вот недавно Ротенбергу (который давний друг Путина) разрешили арестованное в Италии имущество компенсировать за счет бюджета РФ. 30 млн долларов. В СК, в нормальном, заинтересуются же как такие законопроекты одобряют – не замешан ли президент в этом. В общем всё будет плохо, но зато весело.

        1. Я знаю, какие люди были на Майдане. Это не бедные, это средний класс. И если мы не говорим о том, что в Украине как-то всё иначе и по-особенному, то неужели на Сахарова и на Болотную вышли люди из-за бедности? )))

          1. На Сахарова и Болотную вышли люди разные, но на этом всё и закончилось. Если бы люди вышли сегодня, причин не расходиться было бы ещё больше. Например, очень серьезные проблемы в экономике, каких ещё не было в 2012. И ещё неизвестно как бы всё закончилось. Будут выборы в Госдуму в 2016 новые. Кто знает – вполне может случиться, что следующий удар Единая Россия и Путин уже не выдержат.

          2. Ну речь-то у нас шла о том, что как-то странно одновременно утверждать и в том, что украинцы никакие не особенные и требовать отставки президента, который вдруг захотел стать диктатором, стали из-за бедности и безысходности, а в Москве значит смены диктатора захотели тоже бедные и убогие? )))
            Ну да, в Украине это удалось и в 2004м и в 2014м (у нас вообще хорошо это получается ))). В этом наверное разница. Но они не выходили требовать себе какие-то материальные блага. Это именно необходимость главенства права, институт сдержек и противовесов, справедливый суд, борьба с коррупцией. Это требования среднего класса, которые уже приобрёв имущество хотят гарантии защиты своих прав и прав собственности.
            Вам просто не видно издалека.

          3. И в Украине и в России захотели смены власти люди разные. И бедные и богатые. Беззаконие бьет по всем, но больнее по бедным. Поэтому когда бедных много, революция произойдет с большей вероятностью. Ну никуда ты ни денешься, Лана, от экономического фактора. Почти всем революциям в истории предшествовал сильный экономический кризис. Вряд ли бы Путин удержался у власти 15 лет, если бы не запредельно высокие цены на нефть в нулевые. А идея твоя о том, что “украинцы самые великие” и так далее – для меня это что-то в стиле “женщины самые великие” или “кудрявые самые великие” или “старшие братья в семье самые великие”. Хотя нет – “женщины самые великие” – я согласен. Хороший лозунг, а со всеми остальными нет.

          4. Ну про “украинцы самые великие” вы же сами придумали и мне приписываете. Я говорю о том, что вижу. То, что вам в это верить не хочется – я знаю. Но для того, чтобы поверить, вам надо самому убедиться.
            Вот в Грузии ВВП при Саакашвилли вырос в 4 раза. Вы в это верите? Я почти уверена, что нет, потому что не хочется. Но это сухие цифры )))

          5. И пожалуй у меня ещё один вопрос. А Гонконг бедный? )))

          6. Гонконг не бедный )))))) А СТУДЕНТЫ ВЕЗДЕ БЕДНЫЕ !!!!!!!

          7. “А студенты везде бедные”… что же вы российские клише на цивилизованные страны переносите? ;)

          8. Я еще поверю, что средний класс в США – это не бедные люди. Или в Британии. Но в Украине и в России средний класс – это конечно не нищета, но это бедные люди на самом деле. Или у вас понятие бедноты сравнимо с чем? Сытые люди никогда не ходят бастовать. Нигде. Всегда ходят недовольные, чьи права ущемляют, кого обкрадывают и тд. Пора бы уже понять это. Сытых всегда все устраивает. У меня есть знакомые в Украине, они на самом деле сытые. И сейчас они уехали греться на юга на полгода в Океанию. Вот это средний класс. А те кто пошел на майдан – нищебродие.

          9. На Майдане был к примеру директор украинского офиса Майкрософт – наверное, очень бедный человек. София Ротару во время оранжевой революции. Руслана, Вакарчук…
            Они сытые, но их права ущемляют. Хотя я понимаю, что вы меня не услышите, потому что не хочется.

          10. Это отдельные имена. Единичные люди. А кто составляет всю толпу????????? НИЩЕБРОДЫ. Вот вам и ответ. А меньшинство – это так для красоты и для затравки толпы. Думай что пишешь.

          11. Нищим вечно не сидится, потому как у них времени вагон, их все обижают и власти, и правительства, и законы и т.д. вот они и выходят потоптаться да поорать, чтоб их нищую долю услышали. А нужно пахать, а не ждать у моря погоды. А пахать они тоже не умеют, нищие всегда считали что им все должны – и власти и государство и правительства и тд. Они такие несчастные вышли бороться за права)))))) По=хорошему такие толпы нужно было разгонять сразу же. Янукович ступорылил и слабину дал. Нищих нужно … об стол головой чтоб знали свое место.

          12. Это тоже проблема России. До сих пор в ней не было буржуазной революции, восставало только быдло, которое с голоду умирало.
            Декабристов и нынешние правые силы противопоставляют народу и лишают сплочённости с массой, поэтому революция проваливается.
            Просто буржуазная революция произошла несколько сотен лет назад в западной Европе. В Украине она происходит сейчас, а в России… когда-нибудь обязательно произойдёт )))))

          13. Господи, раньше дураки только другим дуракам могли дурь свою нести на кухне, а теперь им интернет дали. Висмут, уймись, тут нет собутыльников

          14. Увы и ах, а блог стал менее интересным за последние полгода. Видимо автор устал от бреда.

  5. Алиса, а зачем купила-то квартиру? Расчеты верные, смысла инвестирования в жилую недвижимость никакого

      1. Что это за пассивный доход, который не превышает банковский депозит? Это не доход, это компенсация инфляции и более геморрная, чем депозит в банке

  6. Когда курс дойдет до 43-45руб за бакс и выше тогда квартиры люди перестанут брать не то что в ипотеку а даже просто покупать. Не будет никакого смысла. В стране упадет все – главное – смысл тратить деньги. Потому как почти все у нас импорт – а значит взлетит в цене минимум на 25%, а то и на все 30-40% отдельные товары. З.п. не вырастут. Народ перестанет тупо тратить деньги. Будут выживать. Вот тогда начнется веселуха.

  7. Бакс уже 65. Все застройщики отчитались о пиковых продажах.
    Наблюдаем дальше…

  8. Общий вывод аналогичен предыдущему итогу ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *