Как выбрать квартиру для инвестиций – какая недвижимость всегда дорожает?

Я довольно плотно контактирую с недвижимостью в своей жизни. Помимо того, что я недавно купила квартиру в новостройке, еще имею знакомого риэлтора, который много чем делился и последние года 3 активно мониторю рынок недвижимости Подмосковья, чтобы прикупить чего-нибудь при случае. Все это делает меня в какой-то мере экспертом, поэтому я могу поделиться с вами принципами выбора инвестиционной квартиры с точки зрения ее ликвидности и рентабельности сдачи.

Первое правило. Вторичку в России покупать невыгодно

Просто невыгодно и все, здесь такой рынок, где нет таких понятий как амортизация и здравый смысл – прекрасный новый дом может стоить дешевле развалюхи по соседству, только потому что ее строил Сталин. Неважно, что там трещины по всему дому, прогнившие перекрытия, трясется потолок от ходьбы соседей, забились трубы – это же Сталинка!

Даже с учетом потери времени, пока строится квартира, даже с учетом рисков котлована, потраченных денег и нервов на ремонт, лучше брать на стадии строительства – все равно небольшая выгода по сравнению с обезумевшими ценами на вторичку всегда будет.

Из этого правила только одно исключение – асоциальные элементы. Знакомый риелтор мне рассказывал, что когда он еще был стажером, к ним в офис иногда заходили всякие бухарики. Все от них шарахались и зажимали носы. Кроме девушки, которая его обучала. Она хватала их за руку и общалась как с нормальными клиентами, чему те очень удивлялись. А потом удивлялся весь офис, видя подписанные договора с комиссией по полтора миллиона. Бухарики, конечно, тупые, но за бутылку не отдадут квартиру. И даже за ящик водки. А вот на 40% дешевле рынка – это пожалуйста. Квартиры в ужасном состоянии, как он рассказывал, в одной вместо унитаза была дырка в полу, а в гостиной разводили костер, но московская недвижимость не пахнет в плане цены. Себе она эти квартиры не покупала, не имела времени с ними возиться, она рубила бабки на комиссии и быстро продавала их отделочникам.

Второе правило – Location, Location, Location!

Здесь много интересных подпунктов.

1. Вид из окна

Как вы думаете, что легче продать – квартиру с видом на Москва-реку или на факел Капотни? Пример не высосан из пальца, именно злополучную квартиру в Капотне с прямым видом на факел ни один риелтор не мог продать больше года, пока однажды случайно в день просмотра не совпал туман и ремонт трубы – факел пару часов не горел.

А вот вид из окна на воду – есть такие, кому не нравится? Вот и покупателям нравится, они готовы платить больше!

2. Этаж

Я надеюсь, не надо объяснять, что никогда не стоит покупать первый этаж ни по какой цене, если вы сразу не переделываете квартиру в магазин на первой линии? Идем дальше. Вы никогда не продадите старой бабке самую лучшую квартиру на 20м этаже даже по бросовой цене, если она всю жизнь прожила на втором. Хорошая новость в том, что платежеспособный клиент – это не старая бабка, а в 90% случаев семейная пара 25-40 лет. Тем не менее, в Этой Стране существуют устойчивые долбанутые предрассудки: вы замучаетесь продавать квартиру на последнем этаже, на 13 этаже, 666 или 13ю квартиру.

В остальном люди предпочитают средние этажи. Но продать видовую квартиру всегда легче, чем что-то заурядное на 7м этаже.

3. Экология

Река, парк, лес рядом – все это скажется позитивно ровно до тех пор, пока есть дорога. В посреди леса хату продадите только лешему, пока нормальную дорогу и метро не подведут.

4. Метро

Ну нет никакой перспективы роста там, где уже стоит метро. Надо искать там, где его вот-вот проведут. Это дает реальный прирост цены и спроса – но только в том случае, если до него можно будет дойти пешком.

5. Комнатность

Цена квадратного метра в однушках дороже не просто так – их не хватает, на них повышенный спрос. Возможно, когда-нибудь народ разбогатеет и бросится скупать трешки, но в ближайшие годы для инвестиций будут актуальны однушки.

6. Район, удаленность от МКАД и транспортная доступность

Криминогенность, общая застройка и общий вид района – это важно для потенциальных покупателей. Тихий и зеленый – идеально для большинства (не забываем про наличие дороги). Ну естественно должен быть ТЦ, супермаркеты, какая-то сфера услуг, Макдональдс – необходимый минимум.

Дальнее Подмосковье не берем в расчет, дальше 30 км от МКАД уже невозможно без истерик ездить на работу, жизни там нет, а где нет жизни, там инвестиции в недвижимость – это похороненные деньги. Что касается ближнего Подмосковья – какой район выбрать – посмотрите на карту Москвы.

 

По-моему, только аутист не видит, что Восток, Юго-Восток и Запад гораздо ближе до центра, чем Юг и Север. Юг – это вообще дно, но всегда найдутся понаехи, которые не посмотрят на карту и заплатят за Южное Бутово в полтора раза больше, чем за Балашиху – зато они теперь Москвичи!

А сдать квартиру в Балашихе и Бутово вы можете за одну цену. Если нет разницы – зачем платить больше? Кстати, по поводу сдать.

Цена на аренду – важнейший фактор роста цены квартиры

Ну не вырастет цена у квартиры, которая уже стоит 6 миллионов, а сдаете вы ее за 30. Это нерентабельный актив. Другое дело, если вы ее взяли за 3 и сдаете за 30 – тут есть куда расти. До тех же 6 миллионов, например. Теперь поговорим, когда растет цена на аренду.

Перспектива района – инвестиции для терпеливых

Чуть больше 5 лет назад не было такого района, как Красная горка в Люберцах, например. А сейчас это половина города. Эти квартиры серьезно выросли в цене, подорожала аренда. А кто хотел брать тогда? Говорили – это на той стороне, там ничего нет. Сейчас также активно застраивается Южное Видное, например. Начинают застраивать поле между Некрасовкой и Марусино. Сегодня это поле, где можно купить квартиру за 2-2,5 миллиона рублей, через 5 лет это будет застроенный район в 3 км от метро – если вы готовы к длительным инвестициям, смотрите в перспективу, деньги есть только в перспективе. Денег нет там, куда смотрят все. Там уже все разобрали.